Discriminatie op de Vlaamse huurmarkt

Nog even en ik was schizofreen geworden. Gedurende drie weken nam ik een dubbele identiteit aan. Ik voorzag een fictieve Said El Lachi van e-mailadres en telefoonnummer. Via Immoweb stuurde ik in zijn naam tweehonderd verzoekjes voor huurappartementen tussen de 400 en 700 euro in Brugge (25), Gent (49), Antwerpen (45), Hasselt (33), Leuven (40) en Halle (8). Telkens op basis van het voorgetypte standaardbericht.

Voor elke stad wachtte ik hooguit een dag om me ook als Johan De Crop (ik veranderde mijn naam met één letter) bij dezelfde eigenaars en immokantoren aan te melden, maar wel bewust in die volgorde. Zo was ik zeker van mijn zaak: als Said werd benadeeld ten opzichte van Johan, was dat alvast niet omdat hij zich pas later kandidaat had gesteld.

Net iets meer moeite

Ik registreer alle reacties in een Excel-document. Al snel tekent zich een patroon af. De verhuurders doen net iets meer moeite om Johan als huurder binnen te halen. Wanneer Said geen reactie krijgt, ontvangt Johan een mail met meer informatie over het pand. Krijgt Said die informatieve mail of een vraag naar wat precies ‘zijn wensen’ zijn, dan is Johan vaak al opgebeld om meteen een afspraak te maken. En een e-mail met de boodschap dat je naar een nummer mag bellen ‘voor meer informatie of een afspraak’ klinkt in ieder geval minder uitnodigend dan een persoonlijk bericht op je voicemail.

Ik deel de antwoorden in vier categorieën in: geen reactie / appartement is verhuurd / passieve uitnodiging / actieve uitnodiging. Onder die laatste categorie vallen de telefoontjes en mails die er duidelijk op gericht zijn om snel een afspraak te maken, of die persoonlijk en met de nodige inspanning zijn opgesteld. Er moet een wil tot ontmoeting van uitstralen. Formele, niet-persoonlijke mails die het initiatief bij de kandidaat leggen en waarbij niet wordt aangedrongen, plaats ik onder de passieve uitnodigingen. Onder ‘verhuurd’ vallen ook reacties genre ‘er is een optie op genomen’ of ‘er zijn al te veel kandidaten, we laten u desnoods nog iets weten’.

De rode loper

Door die aanpak kan ik de discriminatie op de huurmarkt in cijfers gieten. Ik vergelijk namelijk appartement per appartement of Johan anders wordt benaderd dan Said. En inderdaad: uit 46 op 181 gevallen spreekt een mogelijke voorkeur voor Vlaamse namen. In respectievelijk 18 en 21 gevallen wordt Johan namelijk passief dan wel actief gecontacteerd terwijl Said geen enkel bericht ontvangt En in nog 5 andere gevallen krijgt Said wel een passief mailtje, maar wordt Johan actief benaderd. In 2 flagrante cases is het appartement voor Said ‘verhuurd’ terwijl Johan een kijkje mag komen nemen. Said wordt dus minder hoffelijk benaderd, bewust of niet.

Omgekeerd krijgt Said in 16 op de 181 gevallen een meer positieve reactie –niet onlogisch omdat Said een dag eerder contact had opgenomen. De kans dat Johan dan niets meer hoort, is in tijden van drukte en volle mailboxen niet eens ongehoord. Het omgekeerde komt nochtans vaker voor. Al pikt Johan later in, toch wordt voor hem vaker de rode loper uitgerold.

Wanneer je de appartementen buiten beschouwing laat waarvoor zowel Johan als Said geen reactie kregen of die intussen reeds verhuurd zijn, dan tekent het beeld zich nog scherper af.

Dan hou je enkel de appartementen over die wel degelijk bereikbaar zijn voor Said en/of Johan, waarvoor eigenaar of immokantoor dus duidelijk stappen zetten om ze aan de man te brengen. We zien dat binnen die pool van 97 overgebleven appartementen Johan 46 keer een streepje voor krijgt op Said. Anders gesteld: in zo goed als één op twee appartementen (47 procent) begint Said al met een achterstand, nog voor hij één woord heeft uitgesproken of zijn gezicht heeft laten zien.

Die achterstand wordt nog groter wanneer Said voor een eigenaar komt te staan die de zaken zelf afhandelt (62 procent). Hij krijgt dan, omgekeerd, maar in 10 procent van de gevallen de voorkeur op Johan.

Dat verschil is bij immokantoren minder uitgesproken, maar nog altijd aanwezig (38 versus 21 procent).

Objectivering

Bovenstaand onderzoek verschaft geen inzicht in de motieven van eigenaars en immokantoren. Waarom reageren zij anders op Vlaamse namen dan op Marokkaanse? Op basis van mijn methode kan ik hen niet individueel van discriminatie beschuldigen – ik beperkte me immers tot maximaal drie appartementen per immokantoor.

Discriminatie op de huurmarkt werd al eerder aangetoond, onder meer op basis van “praktijktesten” door het Minderhedenforum. Allochtonen bezochten een huurwoning om na te gaan of zij op basis van hun afkomst gediscrimineerd werden. Critici stellen dat in die praktijktesten discriminatie vaak wordt uitgelokt. Het voordeel van ons onderzoek is alvast de volstrekte objectivering: buiten de naam van de kandidaat-huurder blijven alle andere persoonskenmerken voor de eigenaar of het immokantoor onbekend. Een afwijzing kan dus niet beargumenteerd worden met zaken als een gebrekkige communicatie, een groot aantal kinderen in het gezin, een lange baard of slechte adem. Toch is er nog altijd sprake van een ongelijke behandeling. Op basis van vermoede origine.

Kans op een uitnodiging

Een (Belgisch-)Marokkaanse man moet in een rechtstreeks duel met een autochtone Vlaming vaak het onderspit delven. Maar hoeveel kans maakt hij nu om uitgenodigd te worden voor een bezoek aan het appartement? Daarvoor plaatsen we de passieve en actieve uitnodiging tegenover het totaal aantal aangeschreven appartementen. We komen tot een kans van 30 procent voor Said. Dat cijfer is niet zaligmakend, temeer omdat de onderzoeksperiode gedeeltelijk in de kerstperiode valt en sommige immokantoren dan gesloten zijn. Maar dat geldt ook voor Johan, die toch 46 procent kans heeft op een uitnodiging. Hij wordt ook in 19 procent van de gevallen actief benaderd, tegenover slechts 6 procent bij de Marokkaanse Said.

Opvallend is dat de tegenstelling vooral tot uiting komt in de hoogste prijscategorieën. De kansen van Marokkanen worden er nog iets lager (28 %), terwijl die van autochtone Vlamingen er net beduidend stijgen (52 %). Mogelijk kiest men voor hogere bedragen liever een “betrouwbare partij”.

Wanneer we de ongelijke behandeling vergelijken over de verschillende steden, dan zien we dat die vooral in Gent en Leuven tot uiting komt. Daar liggen de kansen voor Johan haast dubbel zo hoog als voor Said. In Hasselt voelen we weinig tot geen verschil in benadering. Gezien het beperkte aantal aangeschreven appartementen per stad hoeden we ons echter voor al te voorbarige conclusies.

‘Geluk met je verdere zoektocht’

Met de codering naar antwoordcategorieën heb ik vooral de subtiliteit van ongelijkheid in kansen willen blootleggen. Voor vijf flagrante gevallen van discriminatie –het ging om eigenaars, niet om immokantoren– was dat chirurgisch precisiewerk alvast geheel overbodig. Zo antwoordde een Antwerpse eigenaar aan Said dat op zijn appartement een optie was genomen, terwijl Johan die avond gerust een kijkje mocht komen nemen. Een Leuvense vrouw schreef Said reflexief in het Engels aan terwijl hij een Nederlands bericht had gestuurd en vroeg hem ‘to get back in contact after 21st of January because of a holiday of the current renter’. Ten aanzien van Johan duurde die vakantie plots twee dagen minder lang: of hij op 19 januari kan langskomen voor een bezoek? Handig, met die Marokkaan nog achter de hand. Desnoods dan maar een vreemdeling.

En dan is er nog Sofie, die zowel aan Said als Johan laat weten dat haar appartement intussen is verhuurd. ‘Beste Johan, jammer genoeg is het appartement al verhuurd (vier uur na het op Immoweb zetten). Het staat er nog op totdat alle officiële documenten in orde zijn. Dankjewel voor je interesse en veel geluk met je verdere zoektocht. Met vriendelijke groet, Sofie’. Ook Said kreeg een antwoord: ‘Beste, het appartement is al verhuurd. Met vriendelijke groet.’ Waar wordt u het vrolijkst van?