Wall Street wil nu geld verdienen aan huurders

Toen de huizenprijzen op een dieptepunt waren in januari 2012, kochten grote institutionele investeerders veel huizen op in regio’s die het hardst getroffen waren door de crisis. Omdat de huuropbrengst in verhouding tot de huizenprijs erg hoog is in de Verenigde Staten, blijkt dat een lucratieve business.

In een jaar tijd werd investeringsbedrijf Blackstone Group, die tot voor kort geen enkele huurwoning bezat, de grootste verhuurder van vrijstaande woningen in de Verenigde Staten. Diverse bedrijven, inclusief Blackstone, bundelen de woningen tot verhandelbare effecten. Dat gebeurt op dezelfde wijze als eerder met hypotheken in de VS. Nu komt het rendement echter niet van de hypotheekbetalingen, maar van de huuropbrengsten.

De uitgiften zijn tot nu toe klein – minder dan 3 miljard dollar. Toch klinken er geluiden om het toezicht te verscherpen. Omdat dergelijke constructies nog niet eerder zijn vertoond, is het voor niemand duidelijk hoe ze zullen uitpakken – nog in het minst voor de huurders van de woningen.

Achterstallig onderhoud

Vorig jaar waarschuwden twee economen van de Federal Reserve dat het voor instituten problemen kan opleveren om zoveel huurwoningen goed te beheren en te onderhouden. Een concrete situatie diende zich in mei van dit jaar aan, toen een echtpaar uit Sun Valley (Californië) een rechtszaak aanspande tegen Invitation Homes, een dochteronderneming van Blackstone, wegens achterstallig onderhoud. Ze beweerden dat ze door schimmel in het huis last hadden van bloedneuzen, hoofdpijn, vermoeidheid, geheugenverlies, chronische verkoudheid en griepachtige symptomen.

“Securitisatie (effectisering) kan leiden tot een exponentiële groei van slechte praktijken”, zegt Kevin Stein, plaatsvervangend directeur van de California Reinvestment Coalition. “We weten niets over de vastgoedbeheerder en ook niet of er druk zal ontstaan om de huren te verhogen.”

In oktober vorig jaar bracht Deutsche Bank voor het eerst het nieuwe investeringsproduct op de markt: 479,1 miljoen dollar (360,5 miljoen euro) aan verwachte huurinkomsten uit 3.207 huizen van Invitation Homes. Het gaat om slechts een klein deel van de 44.000 huizen die Blackstone bezit in de VS.

Hoog rendement

De bemoeienis van Wall Street met de huurmarkt komt op het moment dat de ongelijkheid in de VS historisch groot is. De groeiende invloed van investeerders leidt ertoe dat met voorheen alledaagse gebeurtenissen opeens grote belangen gemoeid zijn. Achter de huurbaas die aanklopt om zijn huur te innen, zitten nu duizenden investeerders, soms duizenden kilometers verderop, die een zo hoog mogelijk rendement uit hun investering eisen.

“Dat dit soort huizen verhuurd worden, is niet nieuw”, zegt Sarah Edelman, beleidsanalist bij het Center for American Progress. “Maar voorheen waren het particulieren die een huis verhuurden. Nu zijn het bedrijven met grote portfolio’s in verschillende staten. Het is de vraag of zo’n systeem goed gaat werken.”

Omdat institutionele investeerders voor huizen meer kunnen betalen dan de vraagprijs – in contanten – drukken ze particuliere kopers uit de markt en drijven ze de prijzen op. Het percentage kopers dat een huis contant afrekent in de VS, is in een jaar tijd verdubbeld tot meer dan 40 procent. De strenge eisen waaraan kopers moeten voldoen om een hypotheek te krijgen, maakt het nog moeilijker voor particulieren om een huis te kopen.

De nieuwe investeringsconstructie trekt geld aan voor een uitbreiding van de huurmarkt, terwijl er veel vraag is naar betaalbare huurwoningen. Dat lijkt een win-winsituatie. Maar dat Wall Street nu huizen verhuurt waaruit de eigenaren eerder noodgedwongen moesten vertrekken als gevolg van de misdadige praktijken van diezelfde financiële wereld, is voor de voormalige eigenaren een bittere pil.