Dossier: 

Ulaanbaatar, Mongolië: De gulste stad van de wereld

Iedereen heeft recht op een lapje grond in de Mongoolse hoofdstad Ulaanbaatar. Dat verklaart de afwezigheid van echt verpauperde sloppen, ondanks de explosieve groei van de stad. Tegelijk is die gegarandeerde kleine landeigendom ook verantwoordelijk voor vervuiling en gebrekkige dienstverlening. Is hoogbouw de oplossing?

  • CC Gie Goris (CC BY-NC 2.0) De chaotische bebouwing en vooral de lage bevolkingsdichtheid maken het heel erg duur om iedereen riolering, waterleiding en voldoende scholen te bezorgen. CC Gie Goris (CC BY-NC 2.0)
  • CC Gie Goris (CC BY-NC 2.0) CC Gie Goris (CC BY-NC 2.0)
  • CC Gie Goris (CC BY-NC 2.0) Zorg Bater droomt van een flat in de stad, voor als hij trouwt. ‘Want dan kan ik stromend water en een warme winter beloven aan mijn toekomstige.’ CC Gie Goris (CC BY-NC 2.0)
  • CC Gie Goris (CC BY-NC 2.0) ‘Men gaat ervan uit dat de macht en de middelen grotendeels geconcentreerd zijn in de handen van dertien families.’ CC Gie Goris (CC BY-NC 2.0)
  • CC Gie Goris (CC BY-NC 2.0) Alex Skinner: 'De meeste inwoners van ger-wijken zijn trots op hun lapje grond, dat hen naast een gevoel van culturele waardigheid ook een beetje macht oplevert, zeker als ze erin slagen om bewonersgroepen te vormen’. CC Gie Goris (CC BY-NC 2.0)
  • CC Gie Goris (CC BY-NC 2.0) Ulaanbaatar groeide van 790.000 inwoners in 2001 tot meer dan 1,5 miljoen vandaag, of ruim de helft van de Mongoolse bevolking. CC Gie Goris (CC BY-NC 2.0)
  • CC Gie Goris (CC BY-NC 2.0) CC Gie Goris (CC BY-NC 2.0)
  • CC Gie Goris (CC BY-NC 2.0) ‘Men wil alle inwoners van Ulaanbaatar in flats. Soms lijkt het alsof de overheid vindt dat een burger diep in de schulden moet zitten om een volwaardig burger te kunnen zijn’ CC Gie Goris (CC BY-NC 2.0)

Er zijn nauwelijks verharde wegen in Bayanzürgh #27, een wijk in het noordoosten van Ulaanbaatar. Maar er loopt wel een gloednieuwe betonnen trap naar een platform, boven op een heuvel aan de rand van deze buitenwijk. Van hieruit heb je een adembenemend uitzicht op de skyline van de Mongoolse hoofdstad, op dagen dat de luchtvervuiling dat toelaat. Ulaanbaatar zit gevat tussen vier bergruggen, waardoor in de lange winters een verstikkende deken van smog over de stad komt te liggen.

Tegen de achtergrond van de heilige berg Bogd Khan in het zuiden tekent zich de hoogbouw van de binnenstad af. De iconische Blue Sky Tower met zijn rechte rug en ronde buik. Een rokende elektriciteitscentrale. En van west naar oost een langgerekte stad vol kantoortorens, overheidsgebouwen en appartementsblokken. Als beleidsmakers of inwoners van Ulaanbaatar het over “de stad” hebben, bedoelen ze dit deel van het panorama.

Ulaanbaater groeide van 790.000 inwoners in 2001 tot meer dan 1,5 miljoen vandaag, ruim de helft van de Mongoolse bevolking.

Rondom die stad groeit een brede gordel laagbouw: kleine huisjes die allemaal gevat zitten in grotendeels houten omheiningen. Op die lapjes grond bevinden zich vaak ook – of soms alleen maar – de witte, ronde nomadenwoningen die vanuit de steppe mee verhuisd zijn naar de hoofdstad.

Dat zijn de “ger-wijken”, naar de Mongoolse term voor deze joerts: de informele stad die in noordoostelijke richting tot voorbij de einder loopt, maar die ook in alle andere windrichtingen snel aangroeit. Van de 125 wijken of khoroo’s die Ulaanbaatar telt, worden er 87 tot de ger-wijken gerekend, en die zijn samen goed voor 83 procent van de bebouwde oppervlakte van de stad.

CC Gie Goris (CC BY-NC 2.0)

 

‘In die ger-wijken is de overheid zo goed als afwezig’, zeggen Enkhtungalag en Batdorj Gongor van het Ger Community Mapping Center, een ngo die noden, gebruik en voorzieningen zo correct mogelijk in kaart probeert te brengen. ‘Er is geen kraanwater in de huizen, er is geen riolering, de vuilnisophaling is gebrekkig, er zijn veel te weinig scholen, er zijn nauwelijks groene of openbare ruimten en alleen de grote invalswegen zijn er verhard en verlicht.’ Toch zijn de ger-wijken geen klassieke slums.

Op enkele details na is een ger dezelfde nomadische woning als de joert, die we kennen van de Centraal-Aziatische steppen: een ronde stakenstructuur waarrond en waarop een dikke vilten buitenlaag gespannen wordt. Er is één ingang, die in principe op het zuiden gericht wordt, en er is centraal in het dak een houten, ronde opening – een tono – waardoor de rook van de kachel naar buiten en het licht naar binnen kan, maar die opening kan bij regen of felle koude ook dichtgetrokken worden. De tono wordt vaak van generatie op generatie doorgegeven.

Boomend Ulaanbaatar

Het district Bayanzürkh, van waar ik op Ulaanbaatar neerkijk, bestaat grotendeels uit ger-wijken. De bevolking van het district groeide tussen 2000 en 2012 met niet minder dan 49 procent, net als de bebouwde oppervlakte. De hele hoofdstad groeide van 790.000 inwoners in 2001 tot meer dan 1,5 miljoen vandaag, of ruim de helft van de Mongoolse bevolking. Het aantal gezinnen dat in ger-wijken woont, groeide in die korte periode met 149 procent.

Die explosie is op de eerste plaats een zaak van migratie: individuen of families die het herdersleven op het platteland, in de bergen of in de kleine provinciesteden achter zich laten en een nieuw leven komen zoeken en opbouwen in de hoofdstad. Zeker in jaren dat de dzud toeslaat, piekt de stadsmigratie. Dzud is het klimaatfenomeen dat een uitzonderlijk droge zomer gevolgd wordt door een uitzonderlijk strenge winter – waarbij je moet denken aan maanden van -40°C. Het gebrek aan voeder resulteert dan in massale sterfte onder het vee.

In de winter van 2009-2010 stierven er zo minstens 8,5 miljoen dieren, toen twintig procent van de hele nationale veestapel. 769.000 Mongoliërs werden door die dzud-ramp getroffen. Intussen is die veestapel echter weer aangegroeid tot boven de 50 miljoen stuks, wat dan weer tot overbegrazing en verschraling van de graaslanden leidt. De plattelandsvlucht zal dus nog wel even aanhouden, al verwacht de Wereldbank niet dat de stad in de afzienbare toekomst meer dan twee miljoen inwoners zal tellen.

CC Gie Goris (CC BY-NC 2.0)

De chaotische bebouwing en vooral de lage bevolkingsdichtheid maken het heel erg duur om iedereen riolering, waterleiding en voldoende scholen te bezorgen.

Dat de groei van Ulaanbaatar de bijzondere vorm van ger-wijken aanneemt, heeft alles te maken met het individuele recht voor elke Mongoliër die geregistreerd is in de hoofdstad op 7 are grond, een recht dat in 2002 wettelijk verankerd werd. Daarvoor golden Sovjetregels, ook voor grondbezit.

Dat betekent niet dat iedereen zomaar kan bepalen waar zijn of haar stukje hoofdstad afgebakend wordt, al gaat het in de praktijk vaak wel zo in zijn werk: eerst wordt een stuk grond omheind, dan bewoond en ten slotte geregistreerd. Al kan dat laatste ook wel tegenvallen, zeker nu de stedelijke overheid met steeds meer overtuiging haar eigen langetermijnplannen met de stad nastreeft.

De overheid gebruikt nu jaarlijkse loterijen om grond toe te wijzen, waardoor sommige gezinnen verschillende stukken grond bezitten op ver uit elkaar gelegen plaatsen in de stad. Die worden dan soms verhuurd aan nieuwkomers, of bewoond door familie.

Nyamdavaa Gantumur, viceburgemeester van Ulaanbaatar, belast met onder andere infrastructuur en stedelijke ontwikkeling, is dé man om te spreken over de plannen om van deze stad een ‘veilige, gezonde en groene stad’ te maken ‘die bestand is tegen klimaatverandering’. Dat is de eerste prioriteit in Ulaanbaatar 2020 Masterplan and Development Approaches for 2030, de officiële bijbel voor de stadsontwikkeling van de Mongoolse hoofdstad.

De dag voor ons interview is zijn partij echter weggestemd bij de nationale parlements- én bij de lokale gemeenteraadsverkiezing. Zijn medewerkers zijn al aan de slag met kartonnen dozen en de politicus heeft er duidelijk geen zin in. Ik probeer toch met de eerste vraag uit mijn voorbereiding. Op dit moment woont zowat zestig procent van de bevolking van Ulaanbaatar in ger-wijken, maar het masterplan voor de stad stelt dat tegen 2030 zeventig procent van de stadsbewoners in appartementen moet wonen. Is die overgang haalbaar in minder dan vijftien jaar?

‘Vraag dat volgende week maar aan degene die dan in dit kantoor zit’, bromt Gantumur, al is hij mede-auteur van dit plan. Hij weet uit eigen ervaring dat een volgend bestuur het hele werk van de langetermijnplanning grotendeels zal overdoen en dat niet alleen de politieke posten door nieuwkomers bemand worden, maar dat ook de directeurs van de verschillende administraties en wellicht zelfs gewone experts vervangen zullen worden.

‘Erfgoed is niet om in te wonen, het is bedoeld voor toerisme.’

Hij kijkt op zijn klok en zegt, drie minuten nadat het interview begon, dat hij weg moet. Het zijn drukke dagen. Ik dring even aan, want dat masterplan opent ook met de opvallende stelling dat Ulaanbaatar bij zijn ontwikkeling zijn ‘nomadische erfgoed zal respecteren’. Dat lijkt, in het licht van de ambitie om bijna iedereen in flats te huisvesten, niet te betekenen dat er in die toekomstvisie ruimte is voor gers, nochtans het ultieme symbool van het nomadische verleden. ‘Uiteraard niet’, antwoordt Gantumur nukkig. ‘Erfgoed is niet om in te wonen, het is bedoeld voor toerisme.’

CC Gie Goris (CC BY-NC 2.0)

Zorg Bater droomt van een flat in de stad, voor als hij trouwt. ‘Want dan kan ik stromend water en een warme winter beloven aan mijn toekomstige.’

Zorig Bater zou het grondig oneens zijn met zijn voormalige viceburgemeester. Hij woont in een ger, aan de buitenrand van het district Chingiltei. En hij woont daar graag. Hij kijkt er niet echt van op als we aankloppen aan de ijzeren deur in de omheining. Zonder veel woorden nodigt hij ons uit, opent de groen geschilderde deur van zijn ger en gaat ons voor, in de richting van de zon. Hij gaat zitten op het bed in het westen en wijst dat ik mij op de bank in het oosten mag zetten.

De ger is een volledig uitgerust huis, met tv, koelkast, tapijten, plastic bestek, krukje, kastjes, waterkoker made in China. Zorig kwam naar Ulaanbaatar om te studeren aan de militaire school. Hij huurt deze ger van zijn neef, die intussen elders in Ulaanbaatar een huisje gebouwd heeft, en hij hoopt over enkele jaren genoeg geld gespaard te hebben om een eigen kudde te kopen. ‘Dan keert ik terug naar de provincie Arhangay’, zegt hij. Maar even later droomt hij van een flat in de stad, voor als hij trouwt. ‘Want dan kan ik stromend water en een warme winter beloven aan mijn toekomstige.’ Maar die prinses bestaat voorlopig alleen in zijn verbeelding, dus is hij zonder meer tevreden met de ger waarin hij vandaag woont.

Water en vuur

Munkmandag is met hout en spijkers in de weer als we op hem toestappen. Zijn kleinzoon is intussen Lionel Messi in het diepst van zijn gedachten. Munkmandag heeft de droom om terug te keren naar het weidse platteland in Dzhavan, West-Mongolië, nog niet echt opgegeven, maar ook bij hem is het eerder een soort culturele nostalgie naar “het eigen land” dan een concreet plan.

Hij kwam in Ulaanbaatar terecht als handelaar in kasjmierwol, en dat is hij ook gebleven. Op Munkmandags lapje grond staat geen ger, maar een tweekamerhuisje dat hij zelf in elkaar getimmerd heeft. ‘Zeventien jaar werk’, zegt hij trots. Maar het huis dient alleen voor de zomer, want de lange winters brengt hij liever door in een flat in de stad.

CC Gie Goris (CC BY-NC 2.0)

Alex Skinner: ‘De meeste inwoners van ger-wijken zijn trots op hun lapje grond, dat hen naast een gevoel van culturele waardigheid ook een beetje macht oplevert, zeker als ze erin slagen om bewonersgroepen te vormen’.

Ondanks de lokroep van goede toegang tot modern comfort staan er momenteel niet minder dan 17.000 appartementen leeg.

‘Waterleiding in huis en centrale verwarming, dat zijn ongetwijfeld de belangrijkste redenen waarom mensen liever in een appartement in de stad zouden wonen dan in de ger-wijken’, zegt Munkhtegsh D., die werkt voor een studiebureau dat projecten van onder andere de Wereldbank ondersteunt.

Zij is erg kritisch voor de plannen van het stadsbestuur, omdat ze ‘opgemaakt zijn alsof het een greenfield-ontwikkeling betrof’, zegt ze in internationaal architectenjargon. Maar Ulaanbaatar is geen onbeschreven blad, het is een palimpsest met vele lagen geschiedenis, en toekomstplanning moet zowel met dat verleden als met de huidige, levende gemeenschappen in de stad rekening houden, zegt Munkhtegsh.

De voorwaardelijke wijs in haar eerste stelling is belangrijk, want ondanks de evidente lokroep van goede toegang tot degelijke dienstverlening, staan er momenteel niet minder dan 17.000 appartementen leeg. En dat terwijl er momenteel nog 30.000 flats per jaar bijkomen op een woningmarkt die zo goed als geen huurders en verhuurders kent. ‘Zelfs als mensen besluiten om hun grond te verkopen, dan nog kunnen ze er geen flat voor kopen’, zegt Chanrav Burenbayar, hoofdredacteur van de Mongolian Observer.

Mensen houden ook vast aan de zekerheid van het kleine lapje grond-met-ger omdat ze de onzekere wereld van appartementsblokken, waar degenen die goede connecties hebben met de politieke en economische elite de plak zwaaien, wantrouwen.

‘Er zijn weinig goede cijfers over de verdeling van de rijkdom in Mongolië’, zegt Marc Tassé, directeur van het American Center for Mongolian Studies. ‘Maar men gaat ervan uit dat de macht en de middelen grotendeels geconcentreerd zijn in de handen van dertien families.’ Die machtselite werd gevormd in de nadagen van de Sovjetinvloed, toen staatsbedrijven én stadseigendom zonder transparantie geprivatiseerd werden. Parken werden woontorens, en zelfs in de achtertuin van het Nationaal Theater verrees een flatgebouw. De geur van corruptie hangt rond veel van de vastgoedprojecten in de hoofdstad, wat het enthousiasme om de eigen woonzekerheid te verbinden met eventueel schimmige zakenbelangen klein maakt.

CC Gie Goris (CC BY-NC 2.0)

‘Men gaat ervan uit dat de macht en de middelen grotendeels geconcentreerd zijn in de handen van dertien families.’

De macht van het geld wordt ook duidelijk in het verschil tussen de ger-wijken ten noorden en oosten van de stad en de grotendeels informele uitbreiding van de stad in het zuiden, waar zelfs het land van het oudste nationale park ter wereld op en rond de Bogd Khan-berg niet veilig bleek voor de ongeregelde bouw van villa’s en luxe-appartementen. Het blijkt veel makkelijker voor de stad om een aantal voorzieningen naar het rijke zuiden te brengen dan naar het arme noorden.

Otgonbat kent de verhalen, maar hij kent vooral de prijzen. Hij verdient de kost als taxichauffeur, al is er niets aan zijn grijze Prius wat dat doet vermoeden. Al dat in de file staan op de centrale lanen van de stad levert hem niet genoeg op om zijn ger in te ruilen voor een bakstenen huisje, dat als een langetermijnproject halfafgewerkt op zijn khashaa staat, zoals een klein eigendom hier heet. Laat staan dat hij een appartement kan kopen. Bovendien, waar zou hij zijn auto dan moeten parkeren?

Maar misschien nog belangrijker, denkt Alex Skinner, is dat de meeste inwoners van ger-wijken ‘trots zijn op hun lapje grond, dat hen naast een gevoel van culturele waardigheid ook een beetje macht oplevert, zeker als ze erin slagen om bewonersgroepen te vormen’. De culturele en politieke waarde van gers en van het eigen stukje grond komen nergens voor in de plannen van de stedelijke overheid of in de adviezen van de internationale organisaties die meewerken aan die plannen.

‘Men wil alle inwoners van Ulaanbaatar in flats. Soms lijkt het alsof de overheid vindt dat een burger diep in de schulden moet zitten om een volwaardig burger te kunnen zijn’, voegt Skinner er nog aan toe.

Dichter bij elkaar

Dat al die overheden, planbureaus en internationale organisaties zo gebiologeerd lijken door flats heeft echter goede redenen. De chaotische bebouwing en vooral de lage bevolkingsdichtheid maken het heel erg duur om iedereen riolering, waterleiding en voldoende scholen te bezorgen. Bovendien zorgt de relatief grote afstand tussen stad en buitenrand voor onnodig veel verkeer, en dus lange stadsfiles. En ten slotte kunnen de gers en de zelfgebouwde huisjes niet aangesloten worden op een stadsverwarmingssysteem, waardoor de inwoners aangewezen blijven op kolenkachels, waarin vaak ook gewoon vuilnis gestookt wordt – wat Ulaanbaatar helemaal boven aan de lijst van meest vervuilde steden brengt.

‘Men wil alle inwoners van Ulaanbaatar in flats. Het lijkt wel of de overheid vindt dat je diep in de schulden moet zitten om een volwaardig burger te kunnen zijn.’

Maar er zijn ook redenen die meer vragen oproepen. In het rapport Land Administration and Management in Ulaanbaatar gebruikt de Wereldbank het argument van densiteit en stedelijkheid niet alleen om de dienstverlening betaalbaar en dus realiseerbaar te maken, maar ook om de commercialisering van de stedelijke ruimte te bepleiten. Met name pleit de Wereldbank voor het wijzigen van de wet op het gratis toewijzen van grond als die op 1 mei 2018 afloopt: ‘De praktijk (van bijna gratis beschikbaarheid van grond voor elke inwoner) beperkt de marktwaarde van stedelijk land… Die lage marktwaarde vermindert de privé-investeringen in deze percelen en beperkt de inkomsten die de stad uit het upgraden of verkopen ervan zou kunnen halen.’

CC Gie Goris (CC BY-NC 2.0)

Ulaanbaatar groeide van 790.000 inwoners in 2001 tot meer dan 1,5 miljoen vandaag, of ruim de helft van de Mongoolse bevolking.

Voor Nurantsersek is de ger-wijk geen “investeringsmogelijkheid”, maar is ze ook geen plek van aankomst, en de steppen zijn een verhaal van anderen, niet iets om naar terug te verlangen. Ze woont al haar hele leven in Ulaanbaatar en haalde de ger op haar khashaa weg toen het huis klaar was. Voor Nurantsersek is dat de ware upgrade, want dat geeft haar vandaag de ruimte om fruit en groenten te telen. Koriander, sla, munt, komkommer, tomaten, bessen allerhande: Nurantsersek behoort tot de minder dan twee procent ger-wijkbewoners die een moestuin hebben. Allemaal bio, bovendien. En daar is ze terecht trots op. Het levert haar ook een extraatje op, want zowat veertig procent van de opbrengst van de moestuin wordt verkocht, vers of verwerkt.

Wat verwacht zij van de nieuwe regering, wil ik nog weten, want iedereen heeft het over de aardverschuiving die de verkiezingen teweegbrachten. Dat vindt Nurantsersek een vreemde vraag. ‘Als je vooruit wilt gaan, moet je zelf hard werken’, vindt ze.

Facts & Figures over Mongolië

CC Gie Goris (CC BY-NC 2.0)

 

Dit artikel werd geschreven voor het herfstnummer van MO*magazine. Voor slechts €20 kan u hier een jaarabonnement nemen!

  • Met een oppervlakte van 1,5 miljoen km² is Mongolië bijna vijftigmaal zo groot als België. Met 3 miljoen inwoners is de bevolking maar een beetje meer dan een kwart van België. Volgens officiële cijfers leeft een kwart van de Mongoliërs onder de armoedegrens. Andere onderzoeken spreken van 40 procent.
  • De Mongoolse leider Chingghis (Ghengis) Khan (13de eeuw) heerste over een van de grootste wereldrijken uit de geschiedenis. Daarna volgden 650 jaar Chinese overheersing (tot 1920). Het onafhankelijke Mongolië kwam vanaf 1924 terecht in de Sovjetinvloedsfeer. Die Volksrepubliek Mongolië werd in 1990 omvergeworpen. De huidige republiek kent vrije verkiezingen en een markteconomie.
  • Bij de verkiezingen van 29 juni 2016 won de Mongoolse Volkspartij (MPP) 65 van de 76 zetels in het parlement. In de gemeenteraad van Ulaanbaatar heeft de MPP nu een ruime meerderheid van 34 van de 45 zetels. De MPP is de opvolger van de vroegere communistische partij.
  • In het vierde kwartaal van 2011 bedroeg de economische groei 17,5 procent, het hoogste cijfer van de wereld. Begin 2016 was dat echter gekelderd tot 2,3 procent, volgens experts als gevolg van sterk gedaalde grondstoffenprijzen en een ondoordacht grondstoffenbeleid van de regering.
  • De buitenlandse schuld van Mongolië bedraagt 21 à 24 miljard dollar. Vanaf 2017 moet die terugbetaald worden, maar met de zwakke economie dreigt dat een strop om de hals van de overheid te worden.
  • ​Mongolië telt 500 mediabedrijven, 70 tv-stations, meer dan 100 radiostations, 80 magazines en 130 nieuwswebsites. Veel van die media zijn gebonden aan politici en politieke partijen.

Zonder jouw steun bestaat MO* niet.

Steun ons en word proMO* voor maar €4/maand of doe een vrije gift. 2925   proMO*’s steunen ons vandaag al. We hopen 2021 te kunnen starten met 3000 proMO*‘s, word jij er één van?

Word proMO* of Doe een gift

Over de auteur