Community land trust: bouwgrond is van iedereen

Hoe we wonen weer betaalbaar kunnen maken

© Community Land Trust Belgium

Participatie versterkt het gevoel van eigenwaarde, wat zich vervolgens in maatschappelijk engagement vertaalt. Geert De Pauw: ‘Het is opvallend hoeveel mensen echt willen meebouwen aan de stad als ze de kans krijgen.’

Uit de reeks:
Meer gemeenschap in de gemeente



De kern van elke gemeente is de gemeenschap
Na regen komt zonneschijn. Na neoliberale besparingen, gemeenschapsbezit.

De burger doet meer dan kiezen
In oktober gaan we weer stemmen om onze vertegenwoordigers in gemeente- en provincieraden aan te wijzen. Zullen de verkozenen het oor lenen aan hun almaar actievere burgers?

George Monbiot: ‘Iedereen politicus!’
Groot interview met de Britse milieujournalist en schrijver George Monbiot. ‘We hebben meer, niet minder politiek nodig. Meer en directe democratie, niet minder.’

‘Je schrijft water, je leest democratie’
Reportage over de strijd in Italië om “gemeenschapsgoederen” aan de gemeenschap terug te geven.  Dit is een verhaal van lokaal verzet van burgers en burgemeesters, priesters en juristen tegen “het dictaat van de onzichtbare financiële markten”. 

Vijf redenen waarom gemeenten privatisering terugschroeven of afwijzen
Internationaal is er een opvallende tendens: gemeenten lopen voorop in de terugkeer naar publieke verantwoordelijkheid, na decennia van privatisering van openbare diensten. 

Hoe kunnen steden zich wapenen tegen de wereldwijde vastgoedspeculatie die gebouwen, straten en pleinen alleen maar ziet als een middel om winst te maken? Steeds meer stadsbewoners proberen samen met hun stadsbestuur de strijd voor het recht op wonen en het recht op de stad te voeren via innovatieve samenwerkingsvormen. Zoals de Community Land Trust of gemeenschapsgrondtrust (ggt), die uit de VS naar de rest van de wereld is overgewaaid, en nu ook in ons land voet aan de grond krijgt.

Ada Colau: ‘We moeten samen strijden tegen de wereldwijde, grenzeloze en ongecontroleerde vastgoedspeculatie die het recht op wonen van alle stadsbewoners bedreigt.’

‘De samenleving in onze steden is in gevaar’, waarschuwde Ada Colau, burgemeester van Barcelona, in juli tijdens een vergadering van de VN in New York. ‘We moeten samen strijden tegen de wereldwijde, grenzeloze en ongecontroleerde vastgoedspeculatie die het recht op wonen van alle stadsbewoners bedreigt.’

In Molenbeek hebben ze niet gewacht op Colaus oproep. In de veelgeplaagde Brusselse gemeente wordt, met steun van het Brussels Gewest, met succes geëxperimenteerd met vernieuwende woonvormen. Onder grote binnen- en buitenlandse belangstelling, want het Molenbeekse experiment is een primeur. Nergens op het Eurpopese vasteland is een burgerbeweging er al in geslaagd het innoverende idee van een gemeenschapsgrondtrust in steen om te zetten.

Behalve in Molenbeek dus, waar sinds 2015 negen gezinnen elk een van alle modern comfort voorziene flat in een nieuwbouwpand betrekken. Het bijzondere is dat het om mensen met een bescheiden inkomen gaat, die niet huren, maar eigenaar zijn van hun woning. De truc? Ze hebben alleen de flat gekocht, en niet de grond waarop die werd gebouwd. Die blijft in handen van een trust, een organisatie zonder winstoogmerk die voor dat doel is opgericht, en die door de bewoners mee bestuurd wordt. Ook het gebouw zelf wordt beheerd door de bewoners, een van hen heeft de taak van huismeester op zich genomen.

De Hoop

‘De vrije markt is een ramp voor arme mensen’, stelt Geert De Pauw. ‘Er is een enorm tekort aan betaalbare woningen in de stad. Het splitsen van grond- en woningbezit is daar een antwoord op, met een grote sociale meerwaarde. Het bezit van een eigen woning werkt sowieso emanciperend, maar het collectief beheren van grond en project legt daar nog een laag bovenop.’

Resultaat: met steun van het Brusselse Woningfonds rees in 2010 in Molenbeek L’Espoir uit de grond, een kleurrijk wooncomplex dat werd ontworpen in overleg met de kansarme gezinnen die er hun intrek hebben genomen. Op de binnenplaats is een volkstuinderij ingericht, waar buurtbewoners een moestuintje kunnen onderhouden. De praatbank en ruilbibliotheek op de stoep voor het pand waren een idee van de bewoners.

Een succes, zeker voor de veertien gezinnen die in L’Espoir een eigen stek in de stad vonden. Toch knaagde er iets bij de initiatiefnemers: het project was niet reproduceerbaar of structureel, want alleen de eerste kopers van het pand werden ermee geholpen. Die kunnen hun woning desgewenst tegen een hogere prijs doorverkopen, waardoor de sociale dimensie van het project teloor zou gaan.

Op zoek naar alternatieve eigendomsmodellen botsten Geert De Pauw en zijn collega’s op het principe van de Community Land Trust. Volstrekt onbekend in Europa, maar in de VS had in 2008 een groot CLT-project de prestigieuze VN-World Habitat Award gewonnen. De Pauw ging met een Brusselse delegatie op verkenning in Burlington, Vermont.

Bleek dat het winnende project, Champlain Housing Trust, geïnstigeerd was door de toenmalige burgemeester, Bernie Sanders. De door hem opgerichte CLT beheert ondertussen zo’n 2.800 huizen en meer dan 11 km² grond, waarbij ook plaats is voor coöperatief-commerciële activiteiten en publieke voorzieningen. ‘We waren zwaar onder de indruk’, zegt De Pauw.

© Community Land Trust Belgium

 

Festival Bazar

De sterren stonden gunstig in Brussel, want de toenmalige staatssecretaris voor Huisvesting Christos Doulkeridis (Ecolo) betoonde interesse. De nieuwe vzw Platform Community Land Trust Brussel mocht een haalbaarheidsstudie laten maken, en in 2013 kon de Brusselse ggt van start gaan. Met steun van het gewest werd niet alleen een eerste gebouw aangekocht, maar ook een team van medewerkers in dienst genomen. De subsidiëring is structureel: de Brusselse ggt ontvangt elk jaar twee miljoen euro. Ondertussen is ‘community land trust’ ook in de Brusselse Wooncode opgenomen als een legale woonvorm.

Behalve L’Ecluse werden inmiddels nog zes andere terreinen aangekocht, met capaciteit voor zo’n 150 woningen. Gegadigden moeten lid worden van de ggt, wat alleen kan als hun inkomen onder de grens voor een sociale woning ligt, en moeten 10 euro per maand sparen. Voor de aankoop van hun woning krijgen ze een sociale lening van het Brusselse Woningfonds, dat in het systeem een sleutelrol speelt.

De utopische stad
Verschillende utopische denkers maakten in de loop der eeuwen plannen voor ideale collectieve woongemeenschappen, die echter zelden gerealiseerd werden. Een van de weinige uitzonderingen is de Familistère in Guise, Noord-Frankrijk, waar een verlichte bedrijfsleider, Jean-Baptiste Godin, een revolutionair wooncomplex bouwde voor zijn arbeiders. Het is gerestaureerd en nu als museum te bezoeken.

Minder bekend is het veel kleinere wooncomplex dat Godin in 1887 in Brussel neerzette langs het kanaal in Laken. De Familistère van Laken heeft lang staan verkommeren en kwam eind vorige eeuw in handen van het Brusselse OCMW, dat het zelf wilde renoveren. Die plannen werden echter opgeborgen wegens te duur. Ondertussen is het gebouw verkocht voor 4,7 miljoen euro aan een grote Brusselse makelaar. ‘Het was vanwege de historische band onze gedroomde plek voor de eerste Brusselse CLT’, zegt Geert De Pauw. ‘Het zou mooi geweest zijn, maar zo’n omvangrijk project was op dat moment onhaalbaar voor ons.’

Pikant detail: de werkplaatsen die naast de Godinstère waren gebouwd, zijn inmiddels afgebroken en hebben plaatsgemaakt voor het grote nieuwe winkelcomplex Dockx. Op de derde verdieping is er een ruimte gewijd aan Godin.
We ontmoeten de coördinator en medeoprichter van de Brusselse ggt op de hoek van de Mariemontkaai en de Ninoofsesteenweg. Project L’Ecluse, staat op het gebouw, dat er aan de buitenkant doordeweeks uitziet. Toch is dit hoekpand de verwezenlijking van een haast utopisch ideaal (zie kaderstuk). De Pauw: ‘Tien jaar geleden hadden we in Brussel een wooncrisis zonder weerga. Terwijl op de privémarkt vastgoed- en huurprijzen de pan uitrezen, was er een schrijnend tekort aan sociale huurwoningen.’ Tegen die achtergrond ging een aantal Brusselse organisaties op zoek naar manieren om mensen met lage inkomens niet alleen toegang te geven tot betaalbare eigen woningen, maar hen bovendien zelf te betrekken bij het ontwerp en het beheer ervan.

Het sociale karakter is duurzaam: als woningen worden doorverkocht, moet dat gebeuren tegen een gecontroleerde prijs, met een beperkte meerwaarde, zodat de stichting de flat of het huis weer even voordelig aan een volgende kandidaat kan verkopen.

‘Het is opvallend hoeveel mensen echt willen meebouwen aan de stad als ze de kans krijgen.’

‘Zo’n 400 gezinnen hebben zich al ingeschreven’, zegt De Pauw. ‘Mensen worden betrokken bij de keuze van het project. De bewoners zijn ook vertegenwoordigd in onze raad van bestuur, waarvan ze een derde uitmaken, naast vertegenwoordigers van het Brussels Gewest en van middenveldorganisaties. Uiteraard geven we hen de nodige ondersteuning om op gelijke voet aan die vergaderingen te kunnen deelnemen. Vaak zijn het immers mensen die weinig onderwijs hebben kunnen genieten. Participatie is geen loos begrip, maar een hoeksteen van het hele CLT-systeem.’

Participatie versterkt het gevoel van eigenwaarde, wat zich vervolgens in maatschappelijk engagement vertaalt. Het klinkt misschien ál te eenvoudig, maar het werkt. ‘Het is opvallend hoeveel mensen echt willen meebouwen aan de stad als ze de kans krijgen’, aldus nog De Pauw. ‘In Molenbeek hebben we bijvoorbeeld een project op stapel staan met 32 woningen dat nog niet klaar is, maar waar de toekomstige bewoners al geregeld samen vergaderen. Ze hebben nu zelf een maandelijkse rommelmarkt uit de grond gestampt, Festival Bazar, die voor nieuw leven in de buurt zorgt. Met onze CLT-projecten boren we energie aan die tot nu toe verloren ging.’ ‘

Gent

Het Brusselse succes bleef in Gent niet onopgemerkt. In de Arteveldestad werd eind vorig jaar de stichting CLT Gent opgericht, voorlopig nog zonder bewoonbaar gebouw. ‘In Brussel ging het sneller, omdat ze daar meteen steun kregen van het Gewest’, zegt Laurent Maes, voorzitter van CLT Gent vzw. ‘Wij zijn met eigen middelen begonnen, maar intussen staan we een stap verder. Na vier jaar onderhandelen met de stad en andere belanghebbenden hebben we uitzicht op een concreet project.’

Als alles volgens plan verloopt, zullen de eerste 34 ggt-woningen in 2022 klaar zijn. De stad Gent heeft daarvoor grond ter beschikking gesteld in Meulestede, een wijk in het Gentse havengebied. Een groep kandidaat-kopers komt nu al drie à vier keer per jaar samen om het project op de voet te volgen. Op de bouwplek in Meulestede draait een proefproject met buurtmoestuintjes, om de bewoners alvast warm te maken voor de komst van de ggt.

De juridische kant bleek een taaie kluif. Zo moest er een garantie worden ingebouwd zodat kandidaat-kopers hun woning kunnen doorgeven aan erfgenamen. Met een gespecialiseerde notaris en juristen is nu een juridisch kader opgetuigd waarbij voor de grond erfpacht geldt, en voor de woning het recht van opstal. ‘Nu we eruit zijn, willen we onze expertise graag delen met andere steden en gemeenten’, zegt Maes. ‘Met Vlaamse subsidies hebben we een draaiboek gemaakt voor het opzetten van CLT’s en overgemaakt aan het kabinet van minister van Wonen Liesbeth Homans (N-VA).’

Dat de politieke interesse voor het ggt-concept stijgt in de aanloop naar de verkiezingen was Maes al eerder opgevallen. De Leuvense sp.a-schepen van Wonen en kandidaat-burgemeester Mohamed Ridouani kondigde aan met een ggt te willen beginnen. De Antwerpse burgemeester Bart De Wever (N-VA) van zijn kant ziet in ggt’s een kans om betaalbaar wonen voor jonge gezinnen te garanderen.

‘Het zou veel interessanter zijn als Antwerpen de gronden samen zou beheren met de bewoners en het lokale middenveld. Dat leidt tot meer frisse ideeën, buren die de handen in elkaar slaan.’

Het idee, door De Wever voorgesteld als Antwerps woonmodel, wekt bij Maes gemengde gevoelens. ‘Antwerpen zet vooral in op jonge middenklassegezinnen. Ik begrijp wel dat De Wever die graag in zijn stad houdt, maar er wordt nu louter gefocust op financiële voordelen. De grote vraag is tegen welke prijzen de betaalbare woningen van vandaag over twintig jaar zullen worden verkocht.

Ook de sociale en gemeenschapsvormende eigenschappen komen niet aan bod. Het zou veel interessanter zijn als Antwerpen de gronden samen zou beheren met de bewoners en het lokale middenveld. Dat leidt tot meer frisse ideeën, buren die de handen in elkaar slaan. Een buurtwinkel, een publieke tuin, deelfietsen of een deelauto, mogelijkheden zat. Zo maak je van een CLT een formule voor beter wonen en samenleven in de stad.’

Ondertussen timmeren CLT-Brussel en CLT-Gent verder aan de weg. Beide organisaties zijn samen met de ggt’s van Rijsel en Londen partner in een interregionaal Europees uitwisselingsproject rondom duurzaam, inclusief en gemeenschapsbevorderend wonen.

Ook bij onze buren beweegt er dus wat, zo heeft de Franse Assemblée onlangs een wetsvoorstel goedgekeurd waardoor het ook in Frankrijk mogelijk wordt ggt’s op te richten (of in het Frans OFS, Organismes de Foncier Solidaire) en woningen te verkopen apart van de grond waarop ze staan. Projectontwikkelaars die een groot project willen realiseren, zullen voortaan ook een bepaald percentage voor ggt-woningen moeten reserveren.

© Community Land Trust Belgium

 

Gemeenschapsgoed

Met het allereerste gerealiseerde ggt-project op het Europese vasteland mag ons land zich een goede commons-leerling noemen. Omgaan met grond als gemeenschappelijk goed zonder winstoogmerk is immers de essentie. Toch maakt cyberfilosoof en deeleconomiepionier Michel Bauwens enkele kritische kanttekeningen.

‘Samenwerking over alle grenzen heen, het natuurlijke gevolg van ggt’s, is tegelijk een geweldig vaccin tegen de polarisering.’

‘In Vlaanderen wordt ggt nog te veel gezien als louter een middel om armoede en uitsluiting te bestrijden. Maar dat is een verarming van het commons-gedachtegoed. Het gemeenschappelijk beheren van goederen en diensten zou de basis moeten vormen van een economisch systeem. Dat heeft op alle gebieden voordelen: het is ecologisch en duurzaam, het is sociaal inclusief, en het versterkt het gemeenschapsgevoel. Als mensen concrete verantwoordelijkheden krijgen in projecten die hen persoonlijk maar ook gezamenlijk aanbelangen – het beheer van gronden, parken, watervoorziening –, dan groeit er vanzelf samenwerking over alle grenzen heen. Het is tegelijk een geweldig vaccin tegen de polarisering die wereldwijd om zich heen grijpt.’

Dit artikel werd geschreven voor het herfstnummer van MO*magazine. Voor slechts €28 kan u hier een jaarabonnement nemen!

Ik ben proMO*

Nu je hier toch bent

Om de journalistiek van MO* toekomst te geven, is de steun van elke lezer meer dan ooit nodig. Vind je dat in deze tijden van populisme en nepnieuws een medium als MO* absoluut nodig is om de waarheid boven te spitten? Word proMO*.

Wil je bijdragen tot de mondiale (onderzoeks)journalistiek in het Nederlandstalig taalgebied? Dat kan, als proMO*.

Wil je er mee voor zorgen dat de journalistiek van MO* mogelijk blijft en, ondanks de besparingspolitiek, verder uitgebouwd wordt? Dat doe je, als proMO*.

Je bent proMO* voor € 4/maand of € 50/jaar.

Word proMO* of Doe een gift