Hoe massatoerisme en vastgoedspeculatie tot een woningcrisis leiden

Deze werkloze architecten drukken je als toerist in Portugal met je neus op de feiten

© Charis Bastin

“Fachadismo” heet het wanneer de gevels van woningen worden behouden, maar wat erachter staat wordt afgebroken en opnieuw opgebouwd

‘Kijk naar die façades’, wijst onze gids enkele gevels in het straatbeeld aan. Mooie, authentieke gevels, met die typische kleurrijke tegels of azulejos. Dan valt het stilaan op: achter de gevels bevindt zich niets meer. Ze worden nog slechts rechtgehouden door enkele houten balken of metalen constructies.

Fachadismo, heet dat volgens Pedro Figueiredo . Hij leidt een groep Belgische, Spaanse en Amerikaanse toeristen rond in zijn stad, Porto. De gevels blijven staan, als façade voor wat ze verhullen: de leegstand, die door rijke investeerders en projectontwikkelaars kan worden opgevuld met Airbnb-appartementen of hotels. Zolang de historische look & feel dankzij de gevel maar blijft bestaan.

Pedro koos in volle recessie voor een opmerkelijke carrièreswitch: de architect werd reisgids. Voor de jonge, hoogopgeleide Portugees was er geen werk meer dat bij zijn studies aanleunde. In het toerisme was er gelukkig wel werk, al gaat het in Pedro’s geval eerder om een uit de hand gelopen hobby. In tegenstelling tot zo’n half miljoen lotgenoten koos hij er niet voor om elders zijn professioneel geluk te gaan beproeven. Daarvoor had hij zijn stad veel te lief.

The Worst Tours toont je wat het ontwrichtende effect is van massatoerisme en speculatie in vastgoed voor een stad en zijn inwoners

Zo ook de twee andere architecten waarmee hij in 2012 The Worst Tours oprichtte. Honderden toeristen gingen sindsdien met hen op pad in Porto. Het verhaal dat je meekrijgt, is er een van het ontwrichtende effect van massatoerisme en speculatie op de woningmarkt voor een historische binnenstad en zijn inwoners. Van beleidskeuzes om een land uit de recessie te halen en die tegelijk het sociale weefsel grondig aantasten, en vooral de gewone man en vrouw treffen.

Want hoewel het dieptepunt van de crisis in Portugal al even voorbij is, en een linkse coalitie de besparingsmaatregelen van haar centrum-rechtse voorganger terugdraaide, zijn de gevolgen nog steeds zichtbaar.

Bubbel van de Portugese vastgoedmarkt

Tijdens de rondleiding houden we halt in het noordoosten van de stad bij een prachtige, groene villa, omgeven door een even prachtige tuin met exotische planten. Het doet denken aan Villa Kakelbont en getuigt nog van de pracht en praal van een lang vervlogen tijd.

© Charis Bastin

De groene villa die al jaren leegstaat

De eerste eigenaars waren rijke Braziliaans-Portugese kooplui, die maar al te graag pronkten met de rijkdom die ze vergaarden met hun trans-Atlantische handel. Maar vandaag ademt het huis vooral vergane glorie. Het staat al jaren leeg en zou volgens buurtbewoners te koop gestaan hebben voor 1 miljoen euro.

Extreme bedragen, vindt Pedro. ‘In mijn straat staan vandaag niet-verbouwde appartementen te huur voor 700 euro. Dat is absurd als je weet wat het minimumloon in dit land is.’ Voor wie dat niet weet: volgens Eurostat was dat in 2015 nog 590 euro, in 2019 700 euro. Volgens Pedro gaat het zelfs over een evolutie van 485 euro in 2014 tot 600 euro in 2019.

Maar de huurprijzen stegen in het historische deel van Lissabon met 56 procent tussen 2012 en 2017. In Porto was dat zelfs 88 procent.

Niet toevallig in 2012 nam toenmalig premier Pedro Passos Coelho enkele bezuinigingsmaatregelen, zoals overeengekomen met — of eerder, opgelegd door — de Europese trojka (het IMF, de Europese Centrale Bank en de Europese Commissie). Hij maakte het huiseigenaren makkelijker om huurprijzen te wijzigen. Die bleven voordien jarenlang stabiel, waardoor bewoners – vaak mensen op leeftijd – decennialang in eenzelfde woning in de historische stad leefden.

In 2018 zag Portugal bijna 13 miljoen toeristen komen, op een bevolking van 10,3 miljoen.

Het gevolg van de maatregel? Tussen 2012 en 2017 werden minstens 4300 mensen uit hun huis gezet omdat ze die stijgende huurprijzen niet meer konden betalen. 2968 mensen in Lissabon, 1348 in Porto, om precies te zijn. Een appartement voor 2000 euro per maand, dat was in 2018 niet meer ongewoon in Lissabon.

Tegelijk werd het voor huiseigenaars makkelijker om huurders uit een woning te zetten in functie van renovaties. Ook dat had een invloed op de woningprijzen. Het zette de huiseigenaars bovendien aan om de gerenoveerde appartementen nadien niet meer aan locals te verhuren, maar aan toeristen via Airbnb.

Want ook de ontwikkeling van het toerisme was deel van Coelho’s beleid. Ook die cijfers liegen er niet om: in 2018 zag Portugal bijna 13 miljoen toeristen komen, op een bevolking van 10,3 miljoen. Voor Lissabon is dat cijfer nog frappanter: 4,5 miljoen toeristen, op 500.000 lokale inwoners. ‘Maar toerisme loste alleen het probleem van leegstand tijdelijk op, niet dat van een afwezige economie die ook een stad en zijn bevolking kan onderhouden’, aldus Pedro.

© Charis Bastin

Toerisme in Porto

Migratie als crisis 2.0

Voor de hoogopgeleide Portugese jeugd had Coelho daarentegen slechts één advies: vertrek. De werkloosheid was door de recessie zo fel toegenomen dat dit de enige oplossing was die hij aanreikte. ‘Het was de crisis 2.0’, vertelt Pedro over die braindrain. ‘Dat is geen beleid dat een eerste minister mag voeren.’

‘We hebben slechts 10 procent van de leegstaande woningen nodig om daklozen onderdak te geven. Dan nog blijft 90 procent over voor speculatie.’

Dat massale vertrek veroorzaakte zo mee de toenemende leegstand in Porto, gaat Pedro verder. En die leegstand bood buitenlandse investeerders en ontwikkelaars de kans om leegstaande, en vaak vervallen, woningen op te kopen voor een appel en een ei.

Ook daar had Coelho weer een gepaste maatregel voor: investeerders van buiten de Europese Unie die minstens 500.000 euro in Portugees vastgoed staken, kregen een “gouden visum”, of een verblijfsvergunning voor vijf jaar. Er werden al zeker 9000 van die visa uitgereikt.

De overheid ziet liever leegstaande woningen omgebouwd worden tot hotels dan dat er een maatschappelijke invulling aan wordt gegeven, is de kritiek die bij The Worst Tours weerklinkt. ‘Volgens lokale ngo’s zijn er zo’n 2.000 daklozen in Porto’, vertelt Pedro. ‘We hebben slechts tien procent van de 20.000 leegstaande woningen nodig om hen onderdak te geven. Dan nog blijft negentig procent over voor speculatie.’

Maar ook EU-burgers droegen bij aan de immer stijgende prijzen op de woningmarkt. Wie zijn pensioen in Portugal doorbrengt én er een huis koopt, profiteert niet alleen van het relatief goedkopere leven voor een Noord-Europeaan in Portugal. Hij krijgt er nog eens tal van belastingvoordelen bovenop.

Een eigen woning aankopen werd daardoor onbetaalbaar voor de meeste Portugezen. EU-burgers met meer financiële middelen én voordelen kunnen makkelijker tegen hen opbieden, wat ook de prijzen van koopwoningen deed stijgen.

© Charis Bastin

Leegstand in Porto

‘Wonen wordt een sociaal recht’

Sinds 2015 regeert in Portugal een minderheidsregering, onder leiding van premier Antonio Costa, van de centrum-linkse socialistische partij. Ze krijgt steun van extreem-linkse partijen. Het minimumloon en het basispensioen werden verhoogd, de werkloosheid en de staatsschuld namen fel af, maar de woningcrisis blijft.

Toch lijkt er beterschap op komst. In juli keurde het Portugese parlement een nieuwe basiswet goed. Huisvesting moet weer benaderd worden als een burgerrecht, is het uitgangspunt. ‘Er waren al basiswetten voor gezondheid, onderwijs en sociale zekerheid en vanaf nu is ook wonen een sociaal recht’, vertelde parlementslid Helena Roseta, die zich sterk inzette voor de invoering van de wet, na de stemming. ‘Er is een echte woningcrisis en die treft niet alleen de armen, maar ook de middenklasse en de jeugd.’

‘Het kan nog steeds tot drie jaar duren, eer iemand een sociale woning krijgt toegewezen. Terwijl de nood hoog is’

Worst Tours-gids Pedro is tevreden dat de wet er is, maar is slechts voorzichtig positief. De jaren van investeringen in toerisme en het aantrekken van buitenlands kapitaal gingen ten koste van sociaal-maatschappelijke initiatieven en een duidelijk ruimtelijk-ordeningsbeleid.

Door het gebrek aan zo’n basiswet rond huisvesting, was er 43 jaar lang ruimte voor speculatie, meent Pedro. ‘En sinds de deregulatie van de private woningmarkt in 2012 zorgde de bailout (van Portugal door het IMF, de ECB en EC, red.) voor gentrificatie en een boom aan nieuwe hotel-hostel-airbnb-appartementen.’ Dus komt die wet eigenlijk te laat.

‘We moedigen de basiswet absoluut aan, want die zet de volgende regeringen aan om te voorzien in extra sociale woningen en het beperken van de vastgoedspeculatie. Maar vandaag kan het nog steeds tot drie jaar duren vooraleer iemand een sociale woning krijgt toegewezen. Terwijl de nood hoog is’, zegt Pedro.

De basiswet verplicht toekomstige regeringen om een gericht beleid voor huisvesting als recht uit te werken, met maatregelen om de meest kwetsbare groepen op de huizenmarkt te beschermen. Het zal opnieuw werk worden voor premier Costa, die de verkiezingen begin oktober won en momenteel coalitiegesprekken voert.

Aan het einde van zijn rondleiding houdt Pedro halt aan een modernistisch gebouw. Cinema Batalha was tot 2000 effectief een cinema. Tussen 2006 en 2010 werd het even ingericht als cultureel centrum, maar sindsdien staat het — uiteraard — weer leeg.

Er zijn plannen, maar de herbestemming van het gebouw loopt moeizaam. In april lanceerde het stadsbestuur een oproep voor architecten die zich kandidaat willen stellen voor de renovatie van het pand. Het zou opnieuw een cinemagebouw moeten worden. ‘Ik hoop dat ze daar nooit een hotel van maken.’

The Worst Tours. Afspraak te maken via het formulier op de website. Disclaimer: voor een rondleiding met een tuktuk, inclusief bezoek aan de Portokelders voor een tasting, ben je bij The Worst Tours effectief aan het slechtste adres.

Zonder jouw steun bestaat MO* niet.

Wil je dat MO* dit soort verhalen blijft brengen?
Steun ons en word proMO* voor maar €4/maand of doe een vrije gift

Word proMO* of Doe een gift

Over de auteur

  • Webredacteur en nieuwsmanager

    Charis is webredacteur en nieuwsmanager voor MO.be. Ze studeerde Geschiedenis (UA) en Conflict & Development (Ugent) doet er op dit moment nog Arabisch in avondonderwijs bij.